Lyhytvuokrausta suunnitteleva osakas tai Airbnb-asuntoa varaava matkailija törmää usein samaan kysymykseen: mitä taloyhtiön säännöt lyhytvuokrauksessa oikeastaan sallivat ja mitä ne kieltävät? Taloyhtiön säännöt lyhytvuokrauksessa määräytyvät asunto-osakeyhtiölaista, yhtiöjärjestyksestä ja järjestyssäännöistä, ja näillä kolmella on hyvin erilainen painoarvo. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä taloyhtiö voi rajoittaa, mitä se ei voi, ja miten vuokraaja välttää riidat naapureiden ja hallituksen kanssa.
Kolme sääntötasoa, joilla on eri painoarvo
Asunto-osakeyhtiölaki on pohja kaikelle. Sen lähtökohta on, että osakas saa käyttää ja luovuttaa huoneistonsa hallinnan toiselle, kunhan käyttö vastaa yhtiöjärjestyksessä määrättyä käyttötarkoitusta. Lyhytaikainen vuokraus ei siis ole lähtökohtaisesti kiellettyä.
Yhtiöjärjestys on taloyhtiön ”perustuslaki”. Siinä määritellään huoneistojen käyttötarkoitus, yleensä asuinhuoneisto, sekä vastikeperusteet. Jos yhtiöjärjestys rajoittaa huoneistojen käyttöä, rajoitus on sitova.
Järjestyssäännöt ovat käytännön elämän ohjeita: hiljaisuus yleensä klo 22-07, saunavuorot, pyykkitupa, roskien lajittelu ja pysäköinti. Ne sitovat myös lyhytvuokralaisia, mutta niillä ei voi kieltää osakkaalta lain ja yhtiöjärjestyksen sallimaa käyttöä.
Yleinen myytti: Airbnb:n voi kieltää yhtiökokouksessa
Moni hallitus kuvittelee, että yhtiökokous voi yksinkertaisesti päättää lyhytvuokrauksen kieltämisestä järjestyssääntöihin lisättävällä pykälällä. Näin ei ole. Järjestyssäännön kieltomääräys, joka rajoittaa osakkaan oikeutta luovuttaa huoneistonsa hallintaa, on käytännössä tehoton.
Rajoitus pitäisi kirjata yhtiöjärjestykseen. Kun muutos heikentää osakkaan oikeutta käyttää huoneistoaan, se vaatii tavallisesti niiden osakkaiden suostumuksen, joita muutos koskee. Jos kolmannen kerroksen osakas vuokraa jo asuntoaan matkailijoille, hän tuskin suostuu. Tämän vuoksi Suomessa on vain vähän taloyhtiöitä, joissa lyhytvuokraus on tehokkaasti kielletty.
Poikkeus löytyy uudiskohteista. Rakennuttaja voi kirjata lyhytvuokrausta rajoittavan määräyksen yhtiöjärjestykseen jo ennen ensimmäisiä kauppoja, ja silloin ostaja hyväksyy sen kaupan yhteydessä. Kokenut sijoittaja lukee yhtiöjärjestyksen ennen tarjousta juuri tästä syystä.
Mitä taloyhtiö käytännössä voi rajoittaa
Vaikka suora kielto on vaikea, taloyhtiöllä on silti keinoja. Tyypillisimmät ovat:
Käyttöön perustuvat maksut. Vesimaksu huoneistokohtaisten mittarien mukaan, sauna- ja pesutupamaksut sekä pysäköintipaikan vuokra voidaan periä todellisen käytön mukaan.
Vastikeperusteen muutos. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä korkeampi vastike huoneistolle, jonka käyttö kuluttaa yhteisiä tiloja enemmän. Muutos vaatii kuitenkin pääsääntöisesti asianomaisen osakkaan suostumuksen.
Järjestyssäännöt yhteisiin tiloihin. Esimerkiksi määräys, että yhteissaunaa saavat käyttää vain vakituiset asukkaat, on yleensä hyväksyttävissä.
Avainten ja kulkutunnisteiden hallinta. Yhtiö voi rajoittaa lisätunnisteiden määrää ja periä niistä maksun.
Hallintaanotto. Jos vuokralaiset häiritsevät toistuvasti eikä varoitus auta, yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi.
Hallintaanotto on raskas keino, eikä sitä käytetä kevyin perustein. Se edellyttää kirjallista varoitusta, ja häiriön täytyy olla vakava tai toistuva. Muutaman kerran kuuluva matkalaukkujen kolina rappukäytävässä ei riitä.
Rakennusvalvonta ja käyttötarkoitus taloyhtiön sääntöjen takana
Taloyhtiön sääntöjen lisäksi lyhytvuokrausta rajoittaa maankäytön sääntely. Korkein hallinto-oikeus on linjannut, että ammattimainen ja jatkuva majoitustoiminta asuinhuoneistossa voi vaatia käyttötarkoituksen muutosta. Helsingin rakennusvalvonta on soveltanut tätä tiukasti, erityisesti kantakaupungissa.
Raja kulkee satunnaisen ja liiketoiminnallisen vuokrauksen välillä. Oman kodin vuokraaminen kesälomien ajaksi tai muutamana viikonloppuna vuodessa on eri asia kuin huoneisto, joka on varauskalenterissa ympäri vuoden ja jota ei käytetä lainkaan asumiseen. Jälkimmäisessä tapauksessa taloyhtiö voi myös vedota siihen, ettei käyttö enää vastaa yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta ”asuinhuoneisto”.
Verotus seuraa samaa logiikkaa. Satunnainen vuokratulo on pääomatuloa, mutta palveluiden lisääminen, kuten liinavaatteet, siivous ja vastaanotto, voi tehdä toiminnasta elinkeinotoimintaa, jolloin mukaan tulevat myös arvonlisäveroon liittyvät kysymykset.
Käytännön esimerkki: kaksio Tampereella tapahtumaviikonloppuna
Tyypillinen tilanne syntyy kaupungissa, jossa on vilkas tapahtumakalenteri. Osakas vuokraa Tampereen keskustassa sijaitsevaa kaksiota konserttiviikonloppuna 160-220 € yöltä neljän hengen seurueelle. Vieraat palaavat klo 1 yöllä, saunovat yhteissaunassa luvatta ja jättävät roskat lajittelematta.
Maanantaina hallitukselle tulee kolme valitusta. Ensimmäinen kirjallinen huomautus kohdistuu osakkaaseen, ei vieraisiin, koska osakas vastaa huoneistossaan oleskelevien toiminnasta. Ammattimainen vuokraaja olisi ehkäissyt tilanteen kirjoittamalla talon säännöt suoraan ilmoitukseen ja tervetulo-ohjeeseen, rajaamalla vieraiden enimmäismäärän ja kertomalla selvästi, ettei yhteissauna kuulu vuokraan.
Lisää vuokrauksen ehtojen ja avainten luovutuksen käytännöistä löytyy artikkelista lyhytaikainen huoneistovuokraus – ehdot ja avaimet.
Yleisimmät virheet lyhytvuokrauksessa taloyhtiössä
Hallituksen ohittaminen. Osakkaan kannattaa kertoa isännöitsijälle etukäteen, että huoneistoa vuokrataan lyhytaikaisesti. Tieto ei ole lupapyyntö, mutta se rakentaa luottamusta ja nopeuttaa ongelmien ratkaisua. Hallitus, joka kuulee asiasta ensimmäistä kertaa naapurin valituksesta, suhtautuu toimintaan heti torjuvasti.
Yhteisten tilojen lupaaminen vieraille. Ilmoitus, jossa luvataan ”sauna käytettävissä”, vaikka kyse on taloyhtiön yhteissaunasta, johtaa riitaan lähes varmasti. Jos sauna on merkittävä valintakriteeri, eron oman ja yhteisen saunan välillä selittää artikkeli sauna majoituksen yhteydessä omana tai yhteisenä.
Remonttien laiminlyönti. Tiheä vuokraus kuluttaa lattioita, saranoita ja kodinkoneita 2-3 kertaa nopeammin kuin tavallinen asuminen. Osakkaan vastuulle kuuluvat korjaukset ja muutostöistä ilmoittaminen kuuluvat silti hoitaa normaalisti.
Mitä matkailijan kannattaa tietää ennen varausta
Vieraalle taloyhtiön säännöt näkyvät hiljaisuussääntöinä, pysäköintirajoituksina ja siinä, ettei pesutupaa tai pihasaunaa välttämättä saa käyttää. Kerrostalossa majoitutaan naapureiden keskellä, eikä kokemus muistuta hotellia, jossa vastaanotto hoitaa ongelmat.
Perhe tai työmatkalainen hyötyy rauhallisesta asuintalosta, mutta polttarit tai juhlaseurue on parempi majoittaa hotelliin tai erilliseen lomamökkiin. Jos yksityisyyden taso mietityttää, artikkeli koko asunto vai yksityishuone – yksityisyyden aste auttaa vertailemaan. Varauskanavana Airbnb tai Booking.com eivät muuta taloyhtiön sääntöjä, vaan ne koskevat vierasta joka tapauksessa.
UKK
Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-vuokrauksen?
Järjestyssäännöillä ei voi tehokkaasti kieltää lyhytvuokrausta. Kielto vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen, johon tarvitaan yleensä asianomaisten osakkaiden suostumus. Uudiskohteissa rajoitus voi olla kirjattu jo valmiiksi.
Voiko taloyhtiö periä lyhytvuokraajalta korkeampaa vastiketta?
Vain jos yhtiöjärjestys sen sallii. Käyttöön perustuvat maksut, kuten vesimaksu mittarin mukaan ja saunamaksut, ovat helpommin toteutettavissa kuin vastikeperusteen muutos.
Kuka vastaa vieraiden aiheuttamista häiriöistä?
Osakas. Taloyhtiö lähettää huomautukset ja varoitukset osakkaalle, ja toistuvat häiriöt voivat johtaa huoneiston hallintaanottoon enintään kolmeksi vuodeksi.
Yhteenveto: sopimus naapureiden kanssa ratkaisee enemmän kuin pykälät
Taloyhtiön keinot rajoittaa lyhytvuokrausta ovat suppeammat kuin usein luullaan, mutta osakkaan vastuu on laaja. Kestävin ratkaisu on lukea yhtiöjärjestys ennen kuin huoneisto laitetaan vuokralle, kertoa vuokrauksesta isännöitsijälle ja kirjoittaa talon säännöt näkyvästi jokaiseen ilmoitukseen. Kun toiminta on ammattimaista ja ympäri vuotista, kannattaa lisäksi selvittää rakennusvalvonnan kanta käyttötarkoitukseen ennen kuin naapurit tekevät sen.